Türk ekonomisi ve finans piyasaları ağır bir durgunluk beklentisi içindeyken, konut sektörü tüm tahminleri altüst ederek rekor satışlarıyla gündemdeki yerini koruyor. Yüksek faiz oranları ve alım gücündeki düşüşe rağmen talebin nasıl bu kadar canlı kaldığı sorusu, gayrimenkul iktisatçıları için bile çelişkili bir durum yaratıyor. Ancak bu durum, yalnızca finansal dengeleri değil, aynı zamanda vatandaşın barınma kültürünü ve yaşam alanlarını da kökten değiştiren bir "shrinkflasyon" dönemini başlattı. Mesele Ekonomi kanalında konuşan gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, konutlardaki bu küçülmenin ve sürekli yükselen satış verilerinin ardındaki gerçek ekonomik ve demografik sırları tüm detaylarıyla ortaya koydu.
Satış Rekorlarının Gizemi: Yüzde 24'lük Üretim Artışı
Konut sektörünün gösterdiği bu güçlü seyrin ardında, sadece tüketicinin enflasyondan korunma çabası değil, aynı zamanda yapısal bazı dinamikler yatıyor. Ahmet Büyükduman, yılın satışlar açısından Ocak ve Şubat aylarının en zayıf geçtiğini, ardından baharla yükselişin başladığını ve en yüksek satışların yılın son çeyreğinde gerçekleştiğini belirtiyor. Özellikle Aralık ayındaki büyük satış patlamasının ise, büyük ölçüde emlak vergi rayiçleri artmadan önce o yıl içinde yapılmış satışların yıl sonunda tescil edilmesinden kaynaklandığını, bunun toplam satışların yüzde 25'ini oluşturduğunu açıklıyor.
Ahmet Büyükduman'ın tespiti, konut satışlarının geldiği bu yüksek noktada artış hızının artık düşeceği ancak güçlü temposunu koruyacağı yönünde. Türkiye'nin yerinde durmadığını ve her yıl 550 bin yeni hane oluştuğunu vurgulayan uzman, toplam hane sayısına göre her yıl 1000 hane başına 57 konut satıldığını ve bu sayının aslında durağan bir seri gösterdiğini ifade ediyor. Bu tempoda bir yıllık konut satışının yaklaşık 1 milyon 550 bin civarında olacağı öngörülüyor.
Semih Bey’in, sanayi üretiminin zayıf olmasına rağmen perakende satışlarının ve inşaat aktivitesinin güçlü gitmesindeki makas farkını sorması üzerine, Ahmet Büyükduman, inşaat üretim endeksinin geçen yıla göre reel olarak %24 arttığını ve inşaat sektöründeki istihdamda %8 büyüme olduğunu belirterek, bu canlılığın özellikle deprem bölgesindeki imalatlardan kaynaklandığını ekliyor.
8 Yıllık Yasağın Kalkışı ve Metrekare Krizi
Piyasada yaşanan ekonomik sıkışıklığın en belirgin kanıtı, yaşam alanlarının küçülmesi oldu. Türk aile yapısına uygun değil gerekçesiyle 8 yıldır yasak tutulan 1+0 dairelerin yapılabilecek hale gelmesi, bu durumu net bir şekilde gözler önüne seriyor. Semih Bey, bu durumu "shrinkflasyon" olarak adlandırıyor. Ahmet Büyükduman, bu durumun insanların konuta erişimini kolaylaştırmak için yapıldığını teyit ediyor.
Verilerle bu durumu destekleyen Ahmet Büyükduman, Türkiye'de ortalama hane halkı büyüklüğünün son 20 yılda 4.1'den 3.1'e gerilediğini; ancak konutların ortalama metrekare büyüklüğünün ise son 2-3 yılın hikayesi olarak 113 metrekareden 105 metrekareye keskin bir düşüş yaşadığını belirtiyor. Bu küçülme, ekonomik baskı altındaki tüketicinin daha küçük evlere yönelmek zorunda kaldığını gösteriyor. Aynı zamanda solo (tek başına) yaşayan hanelerin toplam hane içindeki payının %20'ye yaklaştığı bilgisi, bu dönüşümün demografik bir temele de dayandığını gösteriyor.
2026 Emlak Sahipleri İçin Kritik Viraj
Türkiye'deki gayrimenkul sahiplerini bekleyen en büyük gelişme ise vergilendirme alanında yaşanacak. Ahmet Büyükduman, Maliye Bakanlığı'nın artık vergi değerlerinin piyasa değerlerine yaklaştırılmasıyla ilgili ciddi bir adım attığını ve bu düzenlemelerin piyasa değerinin yarısı kadar yaklaştırmış olacağını ifade ediyor. Ancak asıl etki, 2026 yılı için belirlenecek olan bu emlak rayiçlerinin tapu devirlerinde ortaya çıkacak. Ahmet Büyükduman, 2026 yılının Türkiye'de gayrimenkulün ciddi ölçüde vergilendirildiği bir yıl olacağı beklentisini dile getiriyor.
Uzman, bu vergileme iradesini desteklediğini ve bunun uzun dönemde sektörü kayıt altına alarak şeffaflaştıracağını düşünüyor. Maliye Bakanlığı’nın halihazırda birçok alım satım işlemini takip ettiğini ve piyasa rayicinin altında satış yapan alıcı ve satıcılara mektuplar gönderdiğini aktaran Ahmet Büyükduman, özellikle 5 yıldan daha az elde tutulan gayrimenkullerin satışında oluşan değer artış vergisinden çok ciddi bir tahsilat yapma hedefinin bulunduğunu açıklıyor. Bu durum, düşük faizlerle yaratılan servetin topluma vergi yoluyla geri dönmesi açısından olumlu bir adım olarak değerlendiriliyor.
Kiralar mı Fiyatları Belirliyor, Fiyatlar mı Kiraları?
Konut piyasasında fiyat artışlarının kiraları tetiklediği yönündeki genel inancın yanlış olduğunu iddia eden Ahmet Büyükduman, piyasa dinamiklerinin tersine işlediğini belirtiyor: "Kiralardan fiyatlara doğru bir hareket var.". Ahmet Büyükduman, bunun nedenini şöyle açıklıyor: Piyasada iki farklı mekanizma işliyor. Kiralar, mekan kullanım piyasasındaki arz ve talep tarafından belirlenirken, konutun fiyatı ise hem kira getirisi (varlığın kullanım faydası) hem de reel faiz oranları ve krediye erişim koşulları gibi finansal kaynakların maliyeti tarafından belirleniyor.
Uzman, eğer reel faiz oranları çok ciddi ölçüde düşerse, kiralar hiç değişmezken bile konut fiyatlarının artacağını ifade ediyor. Bu, bir varlığın bugünkü değerinin, gelecekteki faydalarının bugüne indirgenmiş değeri olmasından kaynaklanıyor. Bu makro koşullar neticesinde, kira çarpanlarının da sürekli değiştiği görülüyor; 2022'de ortalama 25 yıla kadar çıkan brüt kira çarpanı, şu sıralarda 16-17 yıllar seviyesine kadar gerilemiş durumda.
Piyasadaki finansman sıkıntısı ise gayrimenkul sertifikaları gibi yeni enstrümanları zorunlu kılıyor. Ahmet Büyükduman, bu sertifikaları sermaye piyasalarını çeşitlendiren ve konut finansmanı için kaynak yaratan önemli bir ara çözüm olarak gördüğünü söylüyor. Uzmana göre, uzun vadeli konut kredilerinin kolayca kullanılamadığı mevcut piyasa koşulları nedeniyle, bu tür projelere finansman sağlamak için ara çözümlere ihtiyaç duyuluyor.