Konut piyasası, Merkez Bankası’nın faiz artırma kararlarının ve Türk Lirası’ndaki değer kaybının gölgesinde bile güçlü seyrini sürdürerek gündemin en tartışmalı maddesi olmaya devam ediyor. Geçtiğimiz günlerde açıklanan satış ve fiyat verileri, uzmanları şaşırtırken, emlak iktisatçısı Ahmet Büyükduman, Mesele Ekonomi kanalında Semih Bey’in sorularını yanıtlarken, bu çelişkili durumu gayrimenkul iktisadı perspektifinden açıkladı. Yüksek faizlere rağmen konut satışlarının hâlâ güçlü olması, milliyetin parasının alım gücünün azalmasına rağmen talebin neden canlı kaldığı sorusunu beraberinde getiriyor. Ancak Büyükduman, hem konut fiyatlarındaki reel artış trendinin başladığını hem de kiracılar ve ev sahipleri için kritik bir döngünün bulunduğunu ortaya koydu.
Faiz Artışına Rağmen Rekor Satışın Sırrı Çözüldü
Konut piyasası, Mayıs ayında tüm zamanların Mayıs ayı rekorunu 130.000 adet satışla kırarak güçlü momentumunu sürdürdü. Ahmet Büyükduman, bu rekorun anlık bir durum olmadığını, neredeyse bir senedir rekorlar kırılarak gelindiğini belirtti.
Merkez Bankası’nın faiz artış kararlarının konut piyasasına etkisinin gecikmeli olarak ortaya çıkacağını önceki programlarda konuştuklarını hatırlatan Ahmet Büyükduman, konut alma karar sürecinin anlık olmadığını, arkasında en az 2 ila 4 aylık bir hazırlık safhası olduğunu vurguladı. Bu süreç; pazarlık, el sıkışma, kapora ve paranın toparlanmasını içeriyor.
Bu etkiyi gözlemleyebilmek için günlük bazda satılan konut sayısının izlenmesi gerektiğini belirten Ahmet Büyükduman, Nisan ayında günlük 7.000 konut satıldığını, bu sayının Mayıs ayında 6.500’e gerilediğini aktardı. Bu düşüş, Merkez Bankası'nın aldığı kararın küçük de olsa bir etkisi olduğunu gösteriyor. Ancak asıl önemli gelişme konut fiyatlarında yaşandı.
Ahmet Büyükduman, konut fiyat artışlarının reel tarafa dönmüş durumda olduğunu belirtti. Geçen ay Merkez Bankası konut fiyat endeksine göre aylık %3.4 gibi güçlü bir konut fiyatı artışı gerçekleşti. Reel anlamda da, enflasyon %1.5 iken, %1.8 reel artış yaşanmış durumda. Bu durum, artan talebin fiyatları da yukarı çektiğini gösteriyor.
Konut Alma Zamanı mı? Gayrimenkul İktisatçısının Kesin Yorumu
Ahmet Büyükduman, bu veriler ışığında net bir tavır sergileyerek, "Bence alma zamanı" yorumunu yaptı. Çünkü fiyat artışları artık reel tarafa dönmüş durumda ve enflasyona yenilmeyeceğini düşünüyor. Eğer enflasyonla mücadele başarılı olur ve faiz düşme patikasına girerse, konut fiyatlarının bu durumda enflasyonun ya da diğer alternatif yatırım araçlarının getirisinin üzerinde bir getiri potansiyeline sahip olacağını öngörüyor.
Altın ve Konut Müttefikliği: İhtiyaç Dışında Kumar Oynanmıyor
Türkiye'de konut piyasasını destekleyen en büyük dinamiklerden biri, Türk halkının tasarruf alışkanlıkları. Geçen ay Merkez Bankası'nın yaptığı bir çalışmayı hatırlatan Ahmet Büyükduman, altın birikiminin yüksek olduğu bölgelerde konut fiyat artışlarının da yüksek olduğunu; altın fiyatlarındaki artışın yarattığı servet etkisinin, insanları altınlarını bozdurup konuta erişmeye ittiğini anlattı.
Ahmet Büyükduman’ın önceki ay yaptığı ankete 129 katılımcıdan %69'u, konut satın alırken altın sattığını veya yakınlarından altın borç aldığını belirtti. Bu sonuç, altının ve konutun birbirinin rakibi değil, tamamlayıcısı olduğunu gösteriyor. Ahmet Büyükduman, bu durumu bir büyüğün sözüyle özetledi: "Türk halkı gayrimenkulle, altınla yatırım yapar; diğerleriyle kumar oynar."
Türkler Yurt Dışında, Yabancılar Türkiye'de: Cari Açık Konuta Sıçradı
Son dönemde gayrimenkul piyasasında tersine dönen bir trend göze çarpıyor. Daha önce yabancıların Türkiye'den yoğun şekilde gayrimenkul aldığı bilinirken, şimdi Türkler yurt dışından daha fazla alım yapıyor. Ahmet Büyükduman, bu yılın ilk 4 ayında Türklerin yurt dışında yaptığı gayrimenkul yatırımının 800 milyon dolar olduğunu; yabancıların Türkiye’den aldığı gayrimenkul tutarının ise 550 milyon dolar olduğunu açıkladı. Bu, gayrimenkul ticaretinde 250 milyon dolarlık bir cari açık oluştuğu anlamına geliyor. Yıllık bazda bu açığın 1 milyar doları bulması bekleniyor.
Bu trendin dinamikleri arasında yurt dışında pasaport alma ve yaşama isteği, Golden Visa programları ve bunun bir statü göstergesi olması yer alıyor. Ayrıca, yurt dışındaki gayrimenkullerin döviz bazlı kira getirisi sunması (%7-9 vaatlerle) ve vergi avantajları (kiradan vergi alınmaması, değer artışından vergi alınmaması) da bu eğilimi güçlendiriyor.
Ahmet Büyükduman, Türkiye'de ikinci ve üçüncü evi olanlara ek vergi getirilme ihtimalinin de yatırımcı psikolojisini yurt dışına yönlendirdiğini düşünüyor: Gelecekteki verginin yatırımcıları şimdiden önlem almaya sevk ettiğini belirtiyor.
Yüksek Faizler Etkilemiyor: Konut Kredileri ve Kiraların Yükselişi
Merkez Bankası politika faizini %46 seviyesinde sabit tutarken, konut kredi faizleri yükselişini sürdürdü. Mart ayında %2.70’lere kadar gerileyen faizler, şu anda büyük bankalarda %2.95 ile %3.20 arasında değişiyor. Ancak faizlerdeki bu yükselmeye rağmen, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı %15 seviyesinde devam ediyor. Ahmet Büyükduman, faizler yükselince bu oranın artış hızının durduğunu, yani piyasanın bir miktar etkilendiğini de sözlerine ekledi.
Kiralar cephesinde ise tablo daha yakıcı. Yeni kiralamalarda yıllık enflasyon %32 civarında seyrederken, TÜİK’in hesapladığı kiracı tarafından ödenen gerçek kirada %85 artış bulunuyor. Bu durumun, özellikle alt gelir gruplarında ciddi bir barınma maliyeti ve yakıcı bir yük yarattığı belirtiliyor.
TÜİK’in hane halkı tüketici harcamaları anketine göre, konut ve kira harcamalarının bütçe içindeki payı, 2023'te %24 iken, 2024 yılında %26'ya yükseldi. En alt gelir grubunda ise bu pay %29'dan %33'e fırlamış durumda.
Kritik Trend: Kiracı ve Ev Sahibi İçin En Kârlı Aylar
Ahmet Büyükduman ve ekibi, ortanca ilan kiraları üzerine yaptıkları gözlemde son üç yıldır tekrarlanan çarpıcı bir paterni ortaya çıkardılar. Ortanca ilan kiraları, Ağustos ayından Şubat ayına kadar neredeyse sabit kalıyor. Ancak Şubat-Mart ayından itibaren Temmuz ayına kadar yukarıya doğru bir çıkış trendine giriyor.
İstanbul’da ortanca ilan kiraları geçen Ağustos'tan Mart'a kadar 25.000 TL seviyesinde sabit kalmış, ancak şimdi 28.000 TL’ye ulaşmış durumda. Bu trend devam ederse, Ağustos ayına kadar 32.000-32.500 TL civarına geleceği tahmin ediliyor.
Bu veriler ışığında, Ahmet Büyükduman kritik tavsiyeleri veriyor:
• Kiraya vermek isteyenler için en doğru zaman: Temmuz ve Ağustos.
• Kirayı tutmak isteyenler (kiracılar) için en doğru zaman: Şubat ve Mart.
Arz Sıkıntısı Devam Ediyor: İnşaat Kar Marjı Geri Döndü
Konut üretiminde arz tarafındaki sıkıntı da derinleşiyor. İlk çeyrek verilerine göre inşaat ruhsatları, geçen yılın ilk çeyreğine kıyasla %25 düştü. Bunun nedeni, 2024 yılı boyunca inşaat maliyeti enflasyonunun konut fiyat artışlarının üstünde seyretmesi oldu. Bu durum, geliştiricilerin kar marjlarını ciddi ölçüde eritti, hatta eksiye döndürdü.
Ancak bu senaryonun 2025'ten itibaren tersine dönmesi bekleniyor. Konut fiyatlarındaki yıllık artışın %323 olmasına karşın, inşaat maliyetlerindeki artış %22'de kalınca, geliştiriciler için pozitif bir kar marjı alanı oluştu. Ahmet Büyükduman, bu nedenle, ruhsatlardaki düşüşün önümüzdeki iki çeyrek sonra tekrar pozitif artışa geçebileceği kanaatinde.
Ahmet Büyükduman, Türkiye’de fiyat yüksekliğinin temel nedenlerinden birinin arz noksanlığından kaynaklandığını belirtiyor. Ancak arzı artırmak için öncelikle imarlı arazi arzının artırılması gerekiyor. Aksi takdirde kentlerin yatay olarak büyümesi engelleniyor ve siyasetin finansmanında kullanılan kentsel arazi rantları spekülasyon alanı olmaya devam ediyor. Bozkırın ortasındaki 10-20 bin nüfuslu kasabalarda dahi 20 katlı apartmanların olmasının altında da siyasetle ve toplumsal rantla ilgili kurumsal yapılar olduğu ifade ediliyor. Ahmet Büyükduman, ekonominin saf bir iktisat meselesi değil, ekonomi politik olduğunu vurguluyor.
