Kiracı ve ev sahibi ilişkisinde son dönemde dikkat çekici bir hukuki tartışma yeniden alevlendi; Mahkeme uygulamalarının pratikteki birimleri kapatılacak sorunlar gündeme geliyor. Bu haber, hem sahiplerinin hem de kötü durumda olanlarını doğrudan destekleyen ayrıntıları içerir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin incelemesine taşınan çözülme somut olay şu şekilde geliştirildi: belirli süreli (2 yıllık) kira sözleşmesi varken devam etti, sözleşme süresi dolmadan evi tahliye etti. Ev sahibi kira ve yardım alacaklarının tahsili için dava açıldı; Yerel mahkeme sözleşmesinde yer alan “3 ay önceden ihbar” hükmüne dayanarak kabul kararı verdi. Ev sahibinin tescili üzerine dosya Yargıtay'a geldi ve Yargıtay, somut olaydaki kabul ve yorum farklılığını netleştirdi — erken tahliye hâlinde ikametin sorumluluğu devreye girer ve ihbar izninin sınırlandırılması yeniden değerlendirildi.
Yargıtay'ın temel tespitleri açık: kiracı, sözleşmede kayıtlı süreden önce evi haklı bir neden göstermeksizin boşaltmamışsa bu durum “erken tahliye” kabul edilir; Erken tahliye halinde ayrılırsa, kiralananın benzer şekilde yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” boyunca kira ve yardım bedellerinden sorumludur. Sözleşmedeki 3 aylık ihbar talebi, mahkeme tarafından vurgulandığı üzere, sözleşmenin yalnızca süresi sunulduktan sonra fesihlerde uygulanabilir — süre dolmadan yapılan tek tahsilatlarda bu bildirim talebi doğrudan uygulanmaz. Yargıtay, mahkemelere makul sürenin tespitinde somut olaya ilişkin kriterlerin alınmadığını; Tahliye tarihi esas itibarıyla yeniden kiraya verilmemesinin belirlenmesini istedi.
“Makul süre” rejimi pratikte en çok tartışılan nokta: Yargıtay içtihatlarında ve bölümü, bu sürenin tespitinde taşınmazın konumu, kayıtlı, piyasa koşulları, benzer kalitedeki emsal ilanların süresi ve kullanım süresi. Yerleşik miktarı makul sürenin anlamı üç ay olarak kabul edilmiş örnek kopyaların bir arada bulunması, somut olay özelliklerinin (değişmenin özel konumu, sezonsallık, ilave özellikler vb.) bu sürenin kısalmasına veya büyümesine neden olabilir. Mahkeme, makul bir süre tespitinde ölüm ve bilirkişi raporlarına başvurarak ölçüme bağlanma maliyetini karşılıyor.
Bu kararın çıkarları açısından pratik sonuçlar ağır olabilir: sözleşme bitmeden anahtarla değişirler, boş kalan sürenin (veya mahkemece tespit edilecek makul sürenin) kira ve yardımları masraflarıyla yükümlü hale gelebilir; Ayrıca ev sahibi olmanın zararları kanıtına bağlı olarak hasar bedeli veya gider artışının artması da gündeme gelebilir. Ev sahibi açısından ise bu içtihat, mağduriyetlerinin tazminde daha etkin bir şekilde yol gösterecek, özellikle kiraya verilme sürecindeki lens çabasını gösteren ev sahipleri mahkemece daha sağlıklı değerlendirilebilecektir.
Hukuki savunma ve pratik bakım açısından dikkat edilmesi gerekenler: kiracılar, erken tahliye durumunda sorumluluktan kurtulmak için yerine geçebilecek nitelikte yeni bir kiracı bulma ve bunu belgeleyebilme imkanlarını kullanabilirler; Anahtar teslimine ilişkin uygun belgeler (tutanak, yazılı bildirim vb.) kanıtlanabilir açıdan kritik önem taşır. Ev sahipleri ise tahliye sonrasında yeni anlaşmalarını belgeleyerek, makul çabayı gösterir kayıt tutmayı sürdürmeyi kabul etmeyi kolaylaştırabilir.
Bu kararla birlikte sözleşme hükümlerinin (ör. ihbarnamelerin) yorumunda daha netleşti: özel bir rapor kaydı olsa bile, sözleşme süresi dolmadan yapılan tek veriler için fesihler için o kayıtların uygulanmayacağı; bunun yerine TBK kapsamında erken tahliyeye ilişkin genel rejimin çalıştırılacağı vurgulandı. Uygulamanın anlamı bunun anlamı; sözleşmeleri hazırlarken erken tahliye hallerine ilişkin açık düzen koymaları, ihtilaf çıkma hâlinde delillerini güçlü tutmaları ve uyumluluklarını yazılı biçimde netleştirmeleridir.
Sonuç olarak, sahipleri için uyarmak net: kira süresi dolmadan evi terk etmek, sadece sözleşmeye aykırılık değil; Yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca mali sorumluluk anlamına gelebilir. Ev sahipleri karar için, hak kaybettiklerini mahkeme nezdinde daha kolay savunma olanağı sağlayan emsal bir dayanak sunuyor. Onun iki tarafı da riskleri azaltmak için sözleşmelerini ve davranışlarını bu yeni içtihada göre gözden geçirmesi akılcı olacaktır.
