Konut sektörü son yıllarda yoğun tartışmaların odağında yer alıyor. Yatırımcılar, kiracılar ve ev sahibi olmayı planlayanlar, gelecekteki gelişmeleri yakından takip ediyor. Özellikle faiz hareketleri ve piyasa dinamikleri, karar süreçlerini doğrudan etkiliyor.
Uzmanlar, emlakçıların sıkça vurguladığı "faizler düşsün hemen alırım" yaklaşımının bir tuzak olabileceğini belirtiyor. Faizlerin düşmesi durumunda konut fiyatlarının ciddi oranda artacağı öngörülüyor. Bu artış, özellikle yeni konutlarda enflasyonun 10-12 puan üzerinde gerçekleşebilir ve alıcıları zor durumda bırakabilir.
2025 yılında konut satışları nominal olarak artsa da bu artış büyük ölçüde ikinci el piyasadan kaynaklanıyor. Yeni konut üretimi neredeyse durma noktasına gelmiş durumda. İnşaat sektöründe iflaslar ve konkordato talepleri artarken, birincil piyasa hareketliliği yok denecek kadar az. Gerçek enflasyon dikkate alındığında konut fiyatları aslında geriliyor ve faiz getirili hesaplara kıyasla yatırım cazibesini kaybediyor.
Kredi erişimi değil asıl sorun gelir seviyelerinin yetersizliği olarak öne çıkıyor. En düşük konut kredisi faiz oranı yüzde 2,60 civarında olsa da örneğin 5 milyon TL'lik bir ev için 1 milyon TL peşinat sonrası kalan 4 milyon TL kredi aylık yaklaşık 300 bin TL ödeme gerektiriyor. Bu rakamlar ortalama gelirlerle karşılanamayacak düzeyde yüksek kalıyor.
2026 senaryosunda ilk üç ay kritik önem taşıyor. Nakitte olanlar bu dönemde yeni konut alımını değerlendirebilir çünkü inşaat maliyetlerindeki yükselişle fiyatlar hızla artacak. Üç ay sonrasında ruhsatlar azalacak ve alternatifler sınırlanacak. İkinci el piyasası ise yeni vergi düzenlemeleriyle ağır darbe alacak; kademeli vergiler ve yeniden değerleme sonrası lüks konut vergisi satışları zorlaştıracak.
Konutun yatırım aracı olarak dönemi kapandı görüşü ağırlık kazanıyor. Kira getirisi 15 yılı aşan sürelerde ancak geri dönebiliyor. Altın veya dövizle borçlanmak ise kesinlikle önerilmiyor çünkü kur riski nedeniyle büyük zararlar doğurabiliyor. Bunun yerine TL mevduat veya bono gibi getirili araçlar daha mantıklı alternatifler olarak gösteriliyor.
TOKI'nin 500 bin konut vaadi de eleştirilerin hedefinde. Geçmişteki benzer vaatlerin yerine getirilmediği hatırlatılıyor. Başvuru için ödenen düşük peşinatlar devlete faiz getirisi sağlarken teslimatlar 2030'u aşabilecek süreye sarkıyor. Deprem konutlarında bile gecikmeler yaşanırken bu projelerin seçim odaklı olduğu yorumları yapılıyor.
Yurtdışında konut almak ise kur koruması açısından cazip hale geliyor. TL'nin değer kaybı nedeniyle yerli konutlar dolar bazında pahalı kalırken Yunanistan, Dubai veya Portekiz gibi ülkelerde daha uygun fırsatlar bulunuyor. Golden visa programları veya indirimli fiyatlarla residency elde etmek mümkün görünüyor.
Emlakçıların "bekleyin" telkinleri ise satış stratejisi olarak değerlendiriliyor. Piyasayı canlandırmak için umut dağıtıldığı ancak matematiksel gerçeklerin farklı yönde işaret ettiği vurgulanıyor. Faiz düşüşü borçlananlar için avantaj sağlasa da BDDK kısıtlamaları nedeniyle eski dönemdeki balonlar tekrarlanmayacak.
Damla Kent gibi sertifika projeleri de yatırım açısından zayıf bulunuyor. Parayı üç yıl bağlamak yerine bono veya fonlarda bileşik getiri elde etmek çok daha karlı. Örneğin 4 milyon TL'lik bir sermaye beş yılda 12-16 milyon TL'ye ulaşabilecek potansiyel taşıyor.
Genel ekonomik tablo da konut piyasasını etkiliyor. Özel sektörün döviz borçları ve sıkılaşan regülasyonlar devalüasyon riskini artırıyor. Kanal İstanbul gibi mega projeler ise fon eksikliği nedeniyle gerçekçi görünmüyor.
Sonuç olarak 2026 konut piyasasında dikkatli olunması gereken bir yıl olacak. Nakitte kalmak veya doğru zamanda hareket etmek kritik önem taşıyor. Uzmanların rakamlara dayalı uyarıları keşke dedirtmemek için dikkate alınmalı. Piyasadaki gelişmeler yakından izlenmeye devam edecek.
