Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in "Türkiye'de kiracı az" şeklindeki açıklaması, Türkiye İstatistik Kurumu'nun 2024 verileriyle tamamen çelişiyor. TÜİK verileri, ülkedeki kiracı sayısının rekor seviyelere ulaştığını ve ev sahipliği oranının tarihinin en düşük seviyelerine gerilediğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Son on yıllık döneme ilişkin analizler, barınma krizinin giderek derinleştiğini ve özellikle dar gelirli vatandaşların büyük sıkıntı çektiğini gösteriyor.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun 2024 yılına aik konut verileri, barınma krizinin boyutlarını gözler önüne seriyor. 2014 yılında yüzde 61,1 seviyesinde olan ev sahipliği oranı, on yıllık dönemde yüzde 56,1'e geriledi. Aynı dönemde kiracı oranı yüzde 22,1'den yüzde 28'e yükselerek 24 milyonun üzerine çıktı. Yaklaşık 7,7 milyon hane kiralık konutlarda yaşarken, konut sahibi olmanın zorluğu her geçen gün artıyor. Bu rakamlar, yalnızca bir istatistik değil, milyonlarca vatandaşın günlük hayatında yaşadığı gerçek bir sorunu yansıtıyor.
Nüfus artışı ve konut edinme arasındaki makas giderek açılıyor. 2014'ün 2024'e yüzde 10 artan kurumsal olmayan nüfus karşısında, ev sahibi sayısı sadece yüzde 2 artış gösterdi. Son on yılda nüfus 7 milyon 799 bin kişi artarken, yalnızca 1 milyon kişi ev sahibi olabildi. Düşük gelirli kesimde ise durum daha da vahim. Bu grupta ev sahibi sayısı on yılda 630 bin 758 kişi azaldı. Yani nüfus artışına rağmen dar gelirli vatandaşlar arasında ev sahipliği geriledi. Kiracı sayısı ise nüfus artış hızının çok üzerinde bir yükseliş gösterdi. Son on yılda nüfus yüzde 10 artarken, kiracı sayısı yüzde 36 oranında arttı. Son on yılda nüfusa eklenen her 100 kişiden yaklaşık 85'i kiracı oldu.
Gelir gruplarına göre yapılan analiz, konut krizinin en çok dar gelirli vatandaşları vurduğunu açıkça gösteriyor. Düşük gelirli kesimde kiracılık oranı yüzde 24,5'ten yüzde 36,7'ye çıktı. Yani bu gruptaki her üç kişiden birinden fazlası artık kiracı durumunda. Orta gelir grubunda kiracılık oranı yüzde 23'ten yüzde 27'ye, yüksek gelir grubunda ise yüzde 19,7'den yüzde 24,4'e yükseldi. Ev sahipliği oranı ise düşük gelirli kesimde yüzde 57,8'den yüzde 45,8'e geriledi. Yani dar gelirli vatandaşların yarısından azı artık kendi evinde oturuyor. Orta gelir grubunda bu oran yüzde 58,6'dan yüzde 56,3'e, yüksek gelir grubunda ise yüzde 65,4'ten yüzde 61,4'e düştü. Son beş yılda dar gelirli kesimde kiracılık oranı yüzde 21 artarken, orta gelir grubunda yalnızca yüzde 1 arttı. Son bir yılda ise orta ve üst gelir gruplarının yeniden ev alımına yöneldiği görülüyor. Bu süreçte, dar gelirli vatandaşların ev sahipliği oranı yüzde 5 azalırken, orta ve üst gelir gruplarının ev sahipliği yüzde 1 arttı.
Konut piyasasındaki dengesizlikler, fiyatlardaki aşırı artışla birlikte değerlendirildiğinde daha da anlamlı hale geliyor. OECD verilerine göre, 2015 yılından bu yana konut fiyatlarında OECD ortalaması yüzde 87,6 artış gösterirken, Türkiye'de bu oran yüzde 1.815,2'ye ulaştı. Yani Türkiye'deki konut fiyatları yaklaşık 18 kat arttı. Kiralar da yüzde 1.200 oranında yükseldi. Bu artışlar, özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların konuta erişimini neredeyse imkânsız hale getirdi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen maksimum kredi limitleri, mülkün fiyatına ve kalitesine bağlı olarak yüzde 50 ile yüzde 90 arasında değişiyor. Konut kredilerinde yıllık ortalama faiz oranı 2014 yılında yüzde 11,9 iken Nisan 2024 itibarıyla yüzde 45'e yükseldi. Bankaların sunduğu aylık konut kredisi faiz oranları ise yüzde 3,1 ile yüzde 6,99 arasında değişiyor.
Satış rakamlarındaki artışın ev sahipliğine yansımamasının ardında yatırım amaçlı alımlar yatıyor. 2024'te toplam 454 bin konut satılmasına rağmen bu artış, ev sahipliği oranına yansımadı. Çünkü satılan evlerin büyük kısmı, barınma amacıyla değil, yatırım amacıyla alındı. Satışlarda yalnızca 16 bin konut, ipotekli ve ilk el olarak kaydedildi. Bu da konut piyasasında peşin alım yapan yatırımcıların baskın olduğunu gösteriyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki lüks konut projeleri, nüfusun büyük kısmı için ulaşılamaz seviyelerde. Bu projeler, yatırım amacıyla alınıp boş bırakılıyor. Barınmanın bir hak değil, bir finansal enstrüman haline geldiği ortada.
Boş konut stoğu da krizin boyutlarını gösteren bir diğer gösterge. 2015-2024 döneminde yapı kullanım izni alınan konut 6,94 milyon olurken, satılan ilk el konut 5,31 milyon olarak kaydedildi. Aradaki 1,63 milyonluk fark, satılamayan ya da kiraya verilemeyen konut stoğuna işaret ediyor. Bu evlerin büyük kısmı, yüksek fiyatlar nedeniyle boş kalıyor ya da yatırımcılar tarafından bekletiliyor. İstanbul'da ortalama konut satış fiyatı 4,6 milyon lira, Ankara'da 2,5 milyon lira, İzmir'de ise 3,67 milyon lira seviyesinde. Nisan ayındaki toplam konut satış sayısı, yalnızca 75.569 konut satışı ile son yılların en düşük seviyesine ulaştı. Mortgage içeren satışların payı yüzde 10'dan az olup toplamda yalnızca 7.071 adet gerçekleşti.
Ortalama hane halkı büyüklüğündeki değişim de konut ihtiyacını etkiliyor. Türkiye'de 2008 yılında 4 kişi olan ortalama hane halkı büyüklüğü, yıllar içinde azalma eğilimi göstererek 2021 yılında 3,23 kişiye düştü. 2024 itibarıyla ise ortalama hane halkı büyüklüğü 3,11 kişi olarak hesaplanıyor. AB'de hane başına ortalama kişi sayısı 2,2 seviyesinde. Ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus sayısı 2021 yılında 1 milyon 792 bin 36 kişi oldu. Yalnız yaşayan fertten oluşan yani tek kişilik hane halkı sayısı ise artmaya devam ediyor. Toplam hane halkı içindeki oranı 2014 yılında yüzde 13,9 iken, 2021 yılında yüzde 18,9 seviyesine çıktı. Bina ve konut niteliklerine bakıldığında ise hane halklarının yüzde 17,3'ü iki katlı, yüzde 14,4'ü beş katlı, yüzde 13'ü altı katlı, yüzde 11,7'si tek katlı binalarda ikamet ediyor. 10 ve daha üzeri kata sahip binalarda ikamet eden hane halklarının oranı ise yüzde 9,5.
Uzmanlar, konut krizinin çözümü için acil adımlar atılması gerektiği konusunda hemfikir. Ekonomistler ve şehir planlamacıları, konutun temel bir ihtiyaç olduğunu hatırlatıyor. Sosyal konut projeleri, erişilebilir kiralama politikaları ve yatırımcıdan çok barınma ihtiyacına öncelik verilmesi gerektiği vurgulanıyor. Kiracılık oranının yüzde 28'e çıkması, yalnızca ekonomik bir sorun değil, aynı zamanda sosyal bir krizi de beraberinde getiriyor. Genç nüfusun ev sahibi olma hayalleri her geçen gün daha uzak bir hedef haline geliyor.
Mevcut durum, politika yapıcılar için acil önlemler gerektiren bir tablo çiziyor. Konut fiyatlarındaki artışın önüne geçilemezse, kiracılık oranının daha da yükseleceği öngörülüyor. Yeni kurulan hanelerin yaklaşık yarısı kiracı konumunda. 2012'de 4 milyon 280 bin kiracı hane bulunurken, 2024'te bu sayı 7 milyon 712 bine ulaştı. Bu artış trendi, önümüzdeki yıllarda daha da belirginleşecek gibi görünüyor. Konut politikalarının yeniden gözden geçirilmesi ve barınma ihtiyacını merkeze alan bir yaklaşım benimsenmesi gerekiyor.