Türkiye'de kira piyasası her geçen gün daha da gerginleşirken, ev sahiplerinin kiracılara yönelik talepleri adeta bir kabusa dönüşüyor. Eskiden peşin kira ödemesi veya kefil istemekle yetinen ev sahipleri, son dönemde bambaşka bir boyuta sıçradı: 12 aylık kira sözleşmesi için her bir ayın kirasını ayrı ayrı senetle garanti altına alma ısrarı. Bu uygulama, sadece ekonomik baskıyı değil, kiracıların derin bir utanç ve güvensizlik duygusunu da tetikliyor. Haklı bir konumda olsalar bile, kendilerini "ödeme yapmayacak şüpheli kişiler" gibi hissetmek zorunda kalan kiracılar, bu yeni istek karşısında ne yapacaklarını şaşkınlıkla sorguluyor. Peki, bu senet furyası gerçekten yasal mı? Yoksa kiracıları daha da savunmasız bırakan bir tuzak mı? Gelin, bu konuyu en ince detayına kadar inceleyelim ve kiracı haklarını masaya yatıralım.
Kira ilişkilerindeki bu dönüşüm, Türkiye'nin emlak sektöründeki genel kaosun bir yansıması gibi. Yıllardır süren enflasyon baskısı, kira artış oranlarını tavan yaptırırken, ev sahipleri risklerini minimize etmek için her türlü önlemi almaya yöneliyor. Peşin 3-6 aylık kira talepleri, sabıka kaydı incelemesi, hatta kiracıların banka hesap özetlerini inceleme gibi talepler zaten rutinken, senet uygulaması son ayların en tartışmalı yeniliği olarak öne çıkıyor. Birçok ev sahibi, "Kira alamama riskine karşı senet şart" diyerek bu talebi savunurken, kiracılar için durum tam bir baskı unsuru haline geliyor. Düşünün: Yeni bir eve taşınmak için zaten zorlanan bir aile, üstüne bir de her ay için ayrı bir senet imzalamak zorunda kalıyor. Bu, sadece maddi yükü değil, psikolojik bir yükü de beraberinde getiriyor. Kiracılar, ev sahiplerinin gözünde "güvenilmez" damgası yiyor ve bu da onları utandıran bir döngü yaratıyor.
Peki, bu senet talepleri hukuki zeminde ne kadar sağlam duruyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, konuyu net bir şekilde açıklıyor. Ev sahiplerinin kira borcunu garanti altına almak amacıyla senet istemesi, Yargıtay kararlarına göre hukuka aykırı değil. Kiraz'ın ifadesiyle, “Mal sahibi kira borcunu garanti altına almak amacıyla senet talep edebilir. Senet talep etmesinde Yargıtay herhangi bir hukuka aykırılık görmüyor.” Ancak, bu özgürlük sınırsız değil. Uzman, kiracıların her talebe boyun eğmek zorunda olmadığını vurguluyor. Özellikle depozito senetleri için katı kurallar var: Depozito karşılığı verilen senet, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiraz bu noktada uyarıyor: “Depozito için verilecek olan senedinin üç aylık kira bedelini geçemeyeceğine” dikkat çekiyor ve aşılması durumunda senedin geçersiz olacağını belirtiyor. Yani, ev sahipleri 12 aylık senet zinciriyle kiracıyı bağlamaya kalkarsa, bu talep büyük ölçüde hukuksuz kalıyor.
Türk Borçlar Kanunu, kiracıları korumak için net sınırlar çizmiş durumda. Kanunun ilgili maddeleri, kiracı aleyhine olan düzenlemeleri yasaklıyor. Bu kapsamda, depozito dışında kalan senet talepleri –örneğin demirbaş hasarları, apartman aidat borçları veya benzeri ek alacaklar için– kiracılar için zorunlu değil. Kiraz, “Bunun haricinde herhangi bir alacak kalemi için; demirbaşlar ve eşyalar için apartman aidat borçları benzeri gibi bir takım borçlar için senet düzenlemek zorunda değildir” diyor. Bu, ev sahiplerinin senetleri "joker" bir teminat olarak kullanma girişimlerini boşa çıkarıyor. Pratikte, birçok kiracı bu detayları bilmediği için baskı altında kalıyor ve imzaya zorlanıyor. Sonuç? Potansiyel bir dava sarmalı: Kiracı, hem kira borcunu ödüyor hem de senet nedeniyle çift ödeme riskiyle yüzleşiyor.
Bu senet uygulaması, kiracıların günlük hayatını nasıl etkiliyor, bir düşünün. Yeni taşındığı evde huzur arayan bir genç profesyonel, ev sahibinin "Her ay için senet imzala, yoksa kapı dışarı" tehdidiyle karşılaşıyor. Veya büyük bir aile, çocuklarının geleceği için biriktirdiği parayı peşin kiraya yatırırken, üstüne senet yüküyle eziliyor. Bu talepler, sadece maddi değil, duygusal bir yıkım yaratıyor. Kiracılar, “Kendimi suçlu hissediyorum, sanki ödeme yapmayacak biriymişim gibi” diye yakınıyor. Ev sahipleri ise savunmada: Bazıları "Teminat olarak gerekli" derken, diğerleri "Ekonomik belirsizlikte kendimizi korumalıyız" diye gerekçe sunuyor. Ancak uzmanlar, bu gerekçelerin ötesinde bir sorun olduğunu söylüyor: Kira piyasasındaki dengesizlik, kiracıları giderek daha fazla dezavantajlı konuma itiyor.
Ali Güvenç Kiraz'ın uyarıları burada kritik önem taşıyor. Kiracılar, senet imzalamadan önce acele etmemeli. Uzman, “Hem kira borcunu ödeme riski ortaya çıkar, hem de senetleri ödeme riski ortaya çıkar. Yani bir konuda aynı anda iki borç ödeme ortaya çıkabilir. Kira borcuna yönelik verilen senetlerin hepsinin mutlaka kira sözleşmesinin içine veya kira sözleşmesinin içindeki bir ek protokol; yani senet protokolüne ne için verildiği ve senet numaraları senet tarihleri vade tarihlerinin açık ve aleni şekilde yazılması gerekir.” diyor. Yani, senetlerin amacı, numaraları, tarihleri ve vade detayları kira sözleşmesine eklenmezse, bunlar mahkemede sorunlu hale gelebilir. Kiracılar için en iyi yol: Bir avukata danışmak veya tüketici hakları derneklerinden destek almak. Bu şekilde, utanç dolu bir anlaşma yerine, adil bir sözleşme imzalanabilir.
Kira senet talebi furyası, Türkiye genelinde binlerce kiracıyı etkiliyor. Özellikle büyük şehirlerde, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde bu uygulamalar zirve yapıyor. Ev sahipleri, enflasyonun kira artışlarını sınırlayan %25'lik tavanla yetinmeyip, senetlerle "ek güvence" peşinde koşarken, kiracılar alternatif arayışlara yöneliyor: Paylaşımlı evler, uzun vadeli sözleşmeler veya hatta kira sigortası gibi yenilikler. Ancak, bu senet baskısı devam ederse, emlak piyasası daha da daralabilir. Kiracılar, haklarını bilmekle kalmamalı, bunları savunmalı. Türk Borçlar Kanunu'nun kiracı koruyucu hükümleri, tam da bu anlar için var: Üç aylık depozito sınırı, kiracı aleyhine senet yasağı ve sözleşme ek protokol zorunluluğu gibi maddeler, kiracıların elini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, ev sahiplerinin bu yeni istekleri, kira ilişkilerini utanç ve güvensizlikle gölgelese de, yasal çerçeve kiracıların yanında. Senet imzalamadan önce her detayı inceleyin, uzman görüşü alın ve hakkınızı aramaktan çekinmeyin. Kira senet talebi gibi talepler, kısa vadede ev sahiplerine rahatlama sunsa da, uzun vadede sektördeki güveni eritiyor. Eğer siz de bir kiracıysanız veya ev sahibiyseniz, bu dengeyi bozmamak için adil bir yaklaşım benimseyin. Unutmayın, kira bir ev değil, bir yuva meselesi – ve bu yuvayı senet zincirleriyle boğmak, kimseye fayda sağlamaz.
