Türkiye'nin emlak sektörü, yıllardır deprem korkusu, kredi faizlerindeki iniş çıkışlar ve ekonomik dalgalanmalarla şekilleniyor. Bu unsurlar, hem alıcıları hem de satıcıları sürekli bir belirsizlik içinde tutarken, konut fiyatları adeta bir roller coaster gibi inip çıkıyor. Aileler, birikimlerini ev almak için kullanırken, bu faktörler hayalleri ertelemeye zorluyor. Ancak, son dönemde piyasayı etkileyen yeni bir dinamik devreye giriyor; bu, sadece finansal değil, çevresel bir baskı olarak öne çıkıyor. Emlak danışmanları ve yatırımcılar, bu değişikliğin yarattığı tedirginliği her görüşmede dile getirirken, sektörün geleceği daha karmaşık bir hal alıyor. Peki, bu yeni etki tam olarak ne ve nasıl bir dönüşüm getiriyor? Adım adım keşfederek, emlak piyasasının bu sessiz fırtınasını anlamaya çalışalım.
İklim değişikliğinin emlak sektörüne olan etkisi, küresel çapta bir uyanışa yol açıyor ve Türkiye'de de hissedilmeye başlandı. Uzmanlar, yangınlar, seller, aşırı sıcaklar ve hava kalitesi sorunları gibi çevresel tehditlerin, ev fiyatlarını doğrudan aşağı çektiğini belirtiyor. Bu risk, geleneksel ekonomik faktörlerin gölgesinde kalmış olsa da, alıcıların kararlarını kökten değiştiriyor. Örneğin, potansiyel yatırımcıların yüzde 80'inden fazlası, iklim riskini ev satın alma kriterlerinin en üst sırasında yerleştiriyor. Bu durum, sadece bireysel tercihleri değil, sigorta şirketlerinin politikalarını da dönüştürüyor; primler yükselirken, bazı bölgelerde sigorta bulmak imkansız hale geliyor. Emlak piyasası, bu yeni gerçeklikle yüzleşirken, değer kayıpları milyarlarca euroyu aşan boyutlara ulaşıyor. Bu tehlike, özellikle kıyı ve ormanlık alanlardaki mülkleri vururken, iç kesimlerdeki serin bölgeleri cazip kılıyor.
ABD'de yaşanan örnekler, bu riskin ne kadar yıkıcı olabileceğini gözler önüne seriyor. Los Angeles'ta 2025'in başlarında meydana gelen yangınlar, 28 kişinin hayatını kaybetmesine, 10 binden fazla evin yok olmasına ve 30 milyar dolarlık maddi hasara yol açtı. Kuraklık ve güçlü rüzgarların tetiklediği bu felaketler, iklim değişikliği nedeniyle yüzde 35 daha olası hale gelmiş durumda. Kaliforniya'da, 2010'dan önce inşa edilen evlerin satıcılarına yangın riskini açıklama zorunluluğu getirilmiş; ancak bu kural, fiyat istikrarını sağlamaktan uzak kalmış. Florida'da ise kasırga, sel ve aşırı sıcak endişeleriyle sigorta maliyetleri fırlamış; bir ankete göre, katılımcıların yüzde 36'sı bu nedenlerle taşınmayı tercih etmiş veya düşünüyor. Bu örnekler, iklim riskinin sadece can kaybı değil, emlak değerlerini de erittiğini gösteriyor; alıcılar, riskli bölgelerden kaçarken, sigorta şirketleri primleri katlayarak piyasayı daraltıyor.
Avrupa'da da benzer bir tablo hakim; iklim felaketleri, emlak piyasasında derin çatlaklar oluşturuyor. İspanya'da 2009-2024 yılları arasında yapılan bir araştırma, 47 şehrin satış ve kira fiyatlarını incelemiş; sonuçlar çarpıcı. Aşırı sıcakların (45,8°C'ye varan seviyeler) hâkim olduğu yazlarda, yangınlar 380 bin hektar alanı küle çevirmiş. Bilim insanları, bu yangınların iklim değişikliğiyle 40 kat daha sık ve yüzde 30 daha şiddetli olduğunu uyarıyor. Her ek sıcak gün (35°C üzeri), satış fiyatlarını metrekare başına 1,40 euro düşürürken, aylık kiralarda 0,0059 euro kayba neden oluyor. 2024'te yaklaşık 700 bin konut satışı düşünüldüğünde, bu etki yılda 117,6 milyon euro satış kaybı ve 500 bin euro kira kaybı demek. Öte yandan, serin bölgelerde her 1°C ısınma, satış fiyatlarını metrekare başına 2,80 euro, kiraları ise 0,012 euro artırıyor. Bu çelişkili dinamik, alıcıları coğrafi bir göç dalgasına sürüklüyor; riskli alanlar terk edilirken, güvenli bölgeler değer kazanıyor.
İngiltere'de iklim değişikliğinin emlak üzerindeki gölgesi, değerlemeleri ve alıcı davranışlarını baştan aşağı değiştiriyor. Ülkede 6,3 milyon ev sel riski altında; her 1°C ısınmada atmosferin yüzde 7 daha fazla su buharı tutması, şiddetli yağışları tetikliyor. Emlak danışmanı Rachel Ollington, bu durumu şöyle özetliyor: "İklim değişikliği uzun vadeli bir mesele gibi görünse de, İngiltere genelinde değerlemeleri ve alıcı davranışlarını şimdiden şekillendiriyor. 10, hatta beş yıl önce hiç görmediğimiz biçimde artık gündemin bir parçası." Ollington'a göre, alıcılar artık sigorta maliyetlerini, iklim riski raporlarını ve yerel verileri sorguluyor; bu, satışları yavaşlatıyor ve pazarlık gücünü artırıyor. Benzer evler arasında sel veya yangın riski farkı, ilgi düzeylerini tamamen değiştiriyor. Sigorta primlerinin yüksekliği veya şirketlerin çekilmesi, satış zincirlerini bozuyor; bir evin sigortalanamaması, tüm işlemi iptal ettirebiliyor.
Avustralya örneği de bu riskin küresel ölçeğini kanıtlıyor. Aşırı hava olayları nedeniyle sel riski yüksek evlerin toplam değeri, 42,2 milyar Avustralya doları (yaklaşık 23,83 milyar euro) erimiş durumda. Bu kayıp, sadece bireysel mülk sahiplerini değil, ulusal ekonomiyi de sarsıyor. Sigorta krizi ise her yerde aynı: Loughborough Üniversitesi'nin araştırması, iklim değişikliğinin İngiltere dahil birçok ülkede primleri yükselttiğini ve kapsama çekilmeyi tetiklediğini belirtiyor. İngiliz Sigortacılar Birliği verilerine göre, 2024'te hava olayları nedeniyle 585 milyon pound (yaklaşık 609,85 milyon euro) hasar tazminatı ödenmiş. Araştırmacılar uyarıyor: "Sigorta erişilemez ya da karşılanamaz hale geldiğinde haneler korunmasız kalır, mülk değerleri düşer, ipotek bulmak zorlaşır ve daha geniş bir finansal krizin riski artar." Bu zincirleme etki, emlak piyasasını bir domino taşları oyunu gibi deviriyor.
Türkiye'de de bu riskin izleri belirmeye başladı; kıyı şeridindeki seller ve orman yangınları, emlak fiyatlarını dolaylı yoldan etkiliyor. Uzmanlar, Zillow gibi platformların ABD'de yaptığı gibi, iklim riski haritalarının Türkiye'de de standart hale geleceğini öngörüyor. Alıcılar, artık sadece konum ve metrekareye değil, sel veya yangın olasılığına da bakıyor; bu, fiyat baskısını artırıyor. Emlak danışmanları, satış görüşmelerinde sigorta raporlarını zorunlu hale getirirken, riskli bölgelerdeki mülkler ellerinde kalıyor. Bu durum, iç kesimlerdeki serin ve güvenli alanlara talebi patlatıyor; örneğin, yüksek rakımlı şehirler değer kazanıyor. Yatırımcılar, bu yeni gerçeklikte portföylerini çeşitlendirmek zorunda; zira iklim değişikliği, uzun vadeli getirileri tehdit ediyor.
Bu çevresel baskı, emlak sektörünün temel taşlarını sarsıyor. Sigorta şirketlerinin riskli bölgelerden çekilmesi, mortgage onaylarını zorlaştırıyor; alıcılar, yüksek primler karşısında vazgeçiyor. Ollington'un dediği gibi, "Gelenler eskisine göre çok daha fazla soruyla geliyor. Daha ikinci bir ziyareti planlamadan önce sigorta maliyetlerini kontrol ediyorlar." Bu belirsizlik, satış zincirlerini kırıyor; bir evin sigortalanamaması, tüm mahalleyi etkiliyor. Gelecek tahminleri ise karamsar: İklim felaketlerinin sıklığı artarken, mülk değer kayıpları trilyonlarca euroya ulaşabilir. Araştırmacılar, bu riskin finansal krizleri tetikleyebileceğini belirtiyor; zira emlak, ekonominin belkemiği.
Sonuç olarak, iklim değişikliği ev fiyatlarını ezen yeni bir canavar olarak piyasayı dönüştürüyor. Yangınlar, seller ve sıcak dalgaları, sigorta maliyetlerini fırlatırken, alıcıları güvenli limanlara yöneltiyor. Bu tehlike, deprem veya faiz korkusunun ötesinde bir gerçeklik; emlak hayalleri, artık çevresel haritalarla şekilleniyor. Yatırımcılar ve aileler, bu riski hesaba katarak hareket etmeli; zira yarının değeri, bugünkü iklimde yatıyor. Piyasa, bu uyanışla daha dirençli hale gelebilir mi? Cevap, hepimizin elinde.