Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan gelen son dakika haberi, emlak sektörünü ve mülk sahiplerini ayağa kaldırdı. Resmi Gazete'de yayımlanan yeni yönetmelik, imar planı değişiklikleri sonucu taşınmazların değer kazanmasından doğan kazancın büyük bir kısmını kamuya aktaracak bir sistem getiriyor. Artık plansız kentleşmenin önüne geçmek adına, değer artış payı adı verilen bu payın alınması zorunlu hale geliyor. Bu düzenleme, yıllardır tartışılan bir konuyu nihayet yasalaştırıyor ve mülk sahiplerinin cebinden çıkacak paranın boyutunu gözler önüne seriyor. Peki, bu ne anlama geliyor? Taşınmazınızın değeri imar değişikliğiyle birden yükselirse, o kazancın yüzde 90'ı devlete mi gidecek? Evet, tam da öyle. Bakanlık, bu adımla hem kaynak yaratmayı hem de adil bir paylaşım mekanizması kurmayı hedefliyor, ancak vatandaşlar arasında "Bu bizim kazancımız değil mi?" sorusu yankılanmaya başladı.
Yönetmeliğin tam adı "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" ve bu belge, 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un bir uzantısı olarak hazırlandı. Bakanlıktan gelen resmi açıklamaya göre, imar planlarında yapılacak herhangi bir değişiklik –ister konut alanı artsın, ister ticari bölgeye dönüşsün– taşınmazın piyasa değerini doğrudan etkileyecek. Bu artışın hesaplanması, detaylı bir değerleme süreciyle yapılacak ve ortaya çıkan kazancın yüzde 90'ı, doğrudan kamuya aktarılacak. Kalan yüzde 10'luk kısım ise mülk sahibine kalacak, ki bu da tartışma konusu. Düşünün, bir arsanız var ve belediye imar planını değiştirerek değeri 100 bin liradan 500 bin liraya çıkarıyor. Aradaki 400 bin liralık kazancın 360 bini devlete gidiyor. Bu, sadece büyük ölçekli projeler için değil, mahalle bazındaki küçük değişiklikler için de geçerli. Bakanlık yetkilileri, bu payın toplanmasıyla elde edilecek kaynakların altyapı yatırımlarına, yeşil alanlara ve kentsel dönüşüme harcanacağını vurguluyor, ancak sahadaki emlakçılar ve vatandaşlar, uygulamanın pratikte nasıl işleyeceğini merakla bekliyor.
Bu yönetmelik, Türkiye'deki imar sistemindeki köklü sorunlara bir yanıt niteliğinde. Uzun yıllardır, imar değişiklikleri spekülatörlerin elinde bir araç haline gelmiş, plansız yapılaşma kentleri kaosa sürüklemişti. Yeni düzenleme, keyfi değişikliklerin önüne geçmeyi amaçlıyor. Örneğin, bir bölgede imar yoğunluğu artırılırsa, bu artıştan doğan değerin büyük kısmı kamuya dönecek ve böylece kamu yararı ön planda tutulacak. Değer artışı hesabı, bağımsız ekspertiz firmaları tarafından yapılacak; piyasa rayiç bedeli esas alınarak, plan değişikliği öncesi ve sonrası değer farkı matematiksel olarak belirlenecek. Bu süreçte, tapu kayıtları, belediye planları ve hatta coğrafi bilgi sistemleri devreye girecek. Mülk sahipleri, değişiklikten haberdar edildikten sonra itiraz hakkı da tanınıyor, ancak itirazlar teknik komisyonlarca incelenecek. Bakanlık, bu mekanizmayla hem şeffaflığı artırmayı hem de dava yükünü azaltmayı planlıyor. Yine de, bazı uzmanlar "Yüzde 90 oranı çok yüksek, bu mülk sahiplerini caydırabilir" diye uyarıyor.
Ödeme konusunda ise yönetmelik, vatandaşları düşünen bir yaklaşım sergiliyor. Değer artış payını peşin olarak ödeyenlere yüzde 10 indirim uygulanacak –bu, örneğin 100 bin liralık bir pay için 10 bin liralık tasarruf demek. Taksit seçeneği de mevcut; pay, 36 aya kadar bölünebilecek ve faiz oranı Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenecek. Bu esneklik, özellikle orta gelirli aileler için bir nefes alma fırsatı sunuyor. Ancak, ödemeyi geciktirenler için gecikme zammı devreye girecek ve bu da toplam maliyeti artıracak. Bakanlık, ödemelerin elektronik ortamda yapılmasını teşvik ederek bürokratik süreçleri minimize etmeyi hedefliyor. Düşünün, bir vatandaş imar değişikliğinden haberdar oluyor, değer artışı hesaplanıyor ve peşin ödeme için indirim fırsatını kaçırmamak adına hızlıca harekete geçiyor. Bu sistem, hem devletin gelirlerini artıracak hem de mülk sahiplerine planlı bir yükümlülük getirecek.
Yönetmeliğin bir diğer önemli boyutu, yıllardır süren mağduriyetlere dokunması. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek-1 maddesi kapsamında, özel mülkiyetteki bazı taşınmazlar –okul, hastane, idari tesis gibi kamu hizmet alanları için planlanmış ama kamulaştırılamamış yerler– uzun süredir kısıtlı durumda. Bu alanlar, sahiplerine kazanç getirmiyor, hatta vergi yükü getiriyordu. Yeni düzenleme, eğer ilgili kamu kurumu bu alana artık ihtiyaç duymuyorsa ve yerel idare onay verirse, plan değişikliği yapılabilmesine olanak tanıyor. Böylece, kısıtlamalar kalkacak ve mülk sahipleri normal inşaat hakkına kavuşacak. Bu, binlerce kişiyi ilgilendiren bir rahatlama; dava süreçleri yerine idari çözümle hukuki anlaşmazlıklar çözülecek. Bakanlık, bu maddeyi "mağduriyetlerin giderilmesi" olarak nitelendiriyor ve örnek vakalarla süreci somutlaştırıyor. Örneğin, bir arsanız 20 yıl önce okul alanı olarak işaretlenmiş ama hiç kamulaştırılmamışsa, artık o yükten kurtulma şansınız var –tabii ki değer artışı payı ödeyerek.
Bu yönetmelik, 22 Kasım 2025 itibarıyla yürürlükte ve etkileri önümüzdeki aylarda daha net görülecek. Emlak piyasasında halihazırda bir belirsizlik var; bazı bölgelerde imar başvuruları yavaşlamış, değerlemeler yeniden gözden geçiriliyor. Vatandaşlar, belediyelere ve tapu müdürlüklerine akın etmeye başladı, çünkü mevcut plan değişiklikleri bu yeni kuralla yeniden değerlendirilecek. Uzmanlara göre, bu düzenleme uzun vadede kentleri daha yaşanabilir kılacak, ancak kısa vadede mülk sahiplerini tedirgin ediyor. Değer artış payı, sadece lüks konut projeleri için değil, sıradan mahalle dönüşümleri için de geçerli olacak. Bakanlık, bilgilendirme kampanyalarıyla halkı aydınlatmayı planlıyor; web siteleri, broşürler ve seminerler devreye girecek. Peki, bu payın toplanmasıyla ne kadar kaynak elde edilecek? Tahminlere göre, büyükşehirlerde milyarlarca lira konuşuluyor, ki bu da altyapı projelerine nefes aldıracak.
Sonuç olarak, imar planı değişiklikleri artık bedava değil; değer artışı payı, oyunun kurallarını değiştiriyor. Mülk sahipleri, bu yeni gerçekliğe hazırlanmalı: Değerleme raporları hazırlatın, ödeme seçeneklerini değerlendirin ve yerel planları takip edin. Bu yönetmelik, adil paylaşımın bir adımı mı yoksa ek yük mü? Zaman gösterecek, ama şu kesin: Kentleşmenin bedeli, artık herkesin cebinden ödenecek. Eğer bir taşınmazınız varsa, en kısa sürede durumunuzu kontrol ettirin –yarın çok geç olabilir.